¿Qué es un estudio de mercado inmobiliario?

Un estudio de mercado inmobiliario es una herramienta que nos ayuda a recopilar información para conocer, por ejemplo, si debemos invertir en una propiedad, o determinar el potencial de alquiler de una ciudad o distrito. De hecho, sería una locura comprar una propiedad sin tener información que sustente una compra de este tamaño.

La investigación de mercado es el paso previo que todo inversor debe dar antes de lanzarse al mercado. El objetivo es tener la seguridad de que el proyecto sea viable y que encaje en el mercado existente.

No todos los inversores inmobiliarios tienen la paciencia suficiente para realizar un análisis del mercado inmobiliario de forma competente. Si quieres que tu negocio de bienes raíces destaque de la competencia, tienes que hacer una investigación.

¿Para qué hacer un estudio de mercado inmobiliario?

Hay diversas razones para hacer este tipo de estudio de mercado, la principal es tener información que permita invertir y comprar de manera segura. Entre otras razones también se encuentran:

  • Saber si debes invertir en una ciudad en vez de en otra.
  • Identificar qué elementos obstaculizan la inversión en ciertos lugares
  • Conocer aspectos demográficos para determinar la evolución de la zona donde se quiere invertir.
  • Tener información sobre los proyectos de inversión en determinadas zonas y conocer si a futuro tendrán un desarrollo que permitan elevar el valor de las propiedades.
  • Al conocer los precios del mercado de vivienda, siempre tendrá la oportunidad de negociar un precio más bajo y evitar el pago excesivo del valor de mercado de una propiedad.

Consejos para realizar un estudio de mercado inmobiliario de manera efectiva

 

Para realizar un estudio podrás elegir entre dos soluciones: hacer investigación de mercado por cuenta propia, o contratar a alguien.

 

Antes de iniciar la recolección de información, es necesario definir claramente el mercado en el que te vas a posicionar: tipo de productos o servicios ofrecidos, tipo de mercado (particulares, empresas, administraciones, etc.), área geográfica objetivo, etc. Un mercado bien definido es un punto de partida esencial para la realización de un estudio relevante.

Pasos para realizar un estudio de mercado inmobiliario

Es necesario adoptar un enfoque estructurado y organizado para realizar estudios de mercado inmobiliario. Para ello, puedes segmentar tu análisis en torno a estos cuatro ejes: mercado, demanda, oferta y medio ambiente, y luego tienes que hacer las preguntas adecuadas.

El objetivo es claro: analizar el potencial del mercado y validar la viabilidad comercial de tu proyecto.

Primer paso: el estudio del mercado y su evolución

Como primer paso, es importante estar informado sobre el mercado de una manera global. El objetivo es mejorar el conocimiento en este campo: volumen de mercado, tendencias, evolución probable.

Aquí un ejemplo de una lista de preguntas a hacer cuando se estudia el mercado y su probable evolución:

  • ¿Cuál es el volumen del mercado? En particular, en términos de volumen de negocios, clientes, cantidad vendida…
  • ¿Cómo va el mercado ahora?
  • ¿Cuáles son sus perspectivas para los próximos años? Un mercado puede estar creciendo o estancándose.
  • ¿Cuáles son las tendencias actuales del mercado?
  • ¿Qué productos o servicios están disponibles en el mercado?
  • ¿Quiénes son sus competidores directos o indirectos? ¿Qué es lo que proponen? ¿Cuáles son los puntos en común y las diferencias entre lo que ofrece la competencia y tu gama de productos/servicios?
  • ¿Cuáles son tus términos y condiciones de venta?
  • ¿Quiénes son mis proveedores potenciales y qué condiciones pueden ofrecerme?

Estas preguntas permitirán desarrollar su conocimiento de la situación del mercado y de los actores involucrados.

Te recomiendo checar esta guía para realizar una encuesta de mercado.

 

Segundo paso: el estudio de la demanda

Mediante el estudio de la demanda, el objetivo es conocer a los clientes del mercado y evaluar si hay potencial para ser explotado. He aquí un ejemplo de una lista de preguntas que se deben hacer al considerar la demanda en un estudio de mercado inmobiliario:

  • ¿Cuántos clientes hay en este mercado? ¿Cómo está cambiando este número (aumento, disminución, estancamiento)?
  • ¿Quiénes son exactamente estos clientes del sector inmobiliario? ¿Dónde se encuentran?
  • ¿Cuál es la tasa de consumo de los clientes? ¿Cómo se comportan?
  • ¿Cuáles son los criterios de elección del consumidor? ¿Cuál es su presupuesto? ¿Cuáles son los puntos importantes para activar una compra?

Tercer paso: el estudio de la oferta

El análisis de la oferta consiste en estudiar en detalle lo que tus competidores ya ofrecen en el mercado. He aquí un ejemplo de una lista de preguntas para considerar la oferta:

  • ¿Quiénes son los competidores en el mercado?
  • ¿Qué empresas tienen las mayores cuotas de mercado?
  • ¿Cuál es el tamaño de los principales competidores? ¿Dónde se encuentran y cómo eligen sus ubicaciones?
  • ¿Desde cuándo están presentes y cuál es su salud financiera?
  • ¿Qué criterios utilizan algunos competidores para tener éxito mejor que otros?

Un estudio a profundidad de la oferta ofrecida por la competencia puede ayudarle a identificar oportunidades para preparar tu oferta futura y obtener ventajas competitivas. A través de un estudio de mercado inmobiliario tendrás un mejor conocimiento de lo que funciona, los criterios esenciales para el éxito, y también de lo que no ha funcionado.

Quizá te interese conocer cómo fijar el precio de un producto haciendo investigación de mercados.

 

Cuarto paso: el estudio del medio ambiente y la legislación

El estudio ambiental consiste en analizar los factores que pueden influir en el mercado, como la normativa aplicable, los desarrollos tecnológicos o cualquier otro elemento que pueda influir.

He aquí un ejemplo de una lista de preguntas que hacer cuando se estudia el medio ambiente:

  • ¿Qué innovaciones están afectando al mercado?
  • ¿Cuál es el marco regulador que rige el mercado?
  • ¿Existen leyes específicas para este mercado?
  • ¿Cuáles son las tendencias en la evolución de la legislación?
  • ¿Existen grupos profesionales u otros actores que actúan o influyen en el mercado?

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